信托地产业务全解析

来源 21世纪经济报告

提交人Yang Monyuki。

编辑金字塔 金字塔

新媒体编辑 实习生朱义丹

信托基金会公布的2023年年度工业数据表明,自2018年以来,对房地产投资的信托基金数额首次下降到1亿美元以下,上海金融与发展实验室主任刚刚发言,传统房地产信托作为受托人的时代已经结束。

在微观一级,根据21世纪投资管理研究所的数据,大多数信托公司每年对房地产进行投资,2023年只有一家信托公司对房地产投资超过1 000亿美元,44家信托公司对房地产投资低于10%。

一些从业者向记者表示, " 最困难的时代已经过去 ",风险资产存量基本上暴露在外,从业者对目前减轻风险的情况并不乐观。

记者获得的两件资料表明,由于缺乏对基本资产或抵押品的有效处置,最近恢复了信托项目,若干受访者指出,清偿抵押品的困难是管理当前风险的一个主要困难,项目资金的实际使用也将影响房地产信托项目风险处置的进展。

缩放递减

信托协会披露的行业数据显示,2023年,房地产投资额为97 3861亿美元,比上一年下降20.43%,即5.6%,而房地产投资额达到高峰时,房地产投资额超过2.7万亿元,即15%。

2018-2023年不动产余额和股票资本信托

　　

资料来源:据认为,21世纪管理研究所组织了信托协会的数据,可以通过与小助理(zgyjy21)联系获得所有数据。

从各信托公司披露的数据来看,近年来在房地产业投资的信托和自营职业资产规模也明显下降。

21世纪管理研究所计有57个信托公司,其资产已在2023年年度报告中披露,就其资产规模而言,1个信托资产投资于房地产业,规模超过1,000亿,29个信托公司投资于房地产业,规模超过100亿。

2023 投资于房地产的信托资产规模

　　

数据来源:据认为,21世纪金融研究所依靠公司财务报告从21名小型财务助理(Zgyjy21)获得全部数据。

相比之下,44家公司投资于房地产的信托资产比例低于10%,其中32家公司低于5.6%的行业水平,但也存在 " 极端情况 ",例如,房地产的信托投资比例仍然高达53.47%,信托、基金建设信托、建立信任信托和长城信托的比例也分别超过30%、42.81%、40.94%、39.5%和33.16%。

在自营职业资产方面,57家公司中有26家公司在房地产行业投资了自己的资产,在房地产行业投资了50多亿资产,如就业信托和建设爱信托,分别占30.16%和46.44%。

2023年信托公司将自有资产投资于房地产的规模

　　

上海金融与发展实验室主任于2023年在中国信托发展评估中发言,他表示,与前几次高峰相比,投资于房地产的信托基金的规模和比例大幅下降,表明传统房地产信托业务作为保管人的时代已经结束。

然而,由于房地产信托是该信托受宏观政策、行业监管和市场环境制约的最明显商业领域,因此此前曾发生大量违约事件。 关于当前的商业风险,分析家认为,自去年频繁发生房地产信托产品违约事件以来,真实风险一直难以判断。

根据上海一家信托行业的说法, “风险资产库存大都暴露在外, 未来对市场的潜在风险影响不必过于担忧。”

正如行业违约数据进一步解释的那样,自2020年底以来,房地产信托违约额大幅增加,在2021年和2022年达到高峰,2023年之后下降。

处置进展缓慢

令人关切的是,一些信托公司受到房地产业务的拖累,已经面临业绩损失和严重劣势。

自2023年年度报告发表以来,西澳大利亚信托组织对收入大幅下降和年度净利润损失表示关切,年净利润已增至55.34%,在房地产部门投资的信托资产比例已增至42.81%。

在应对房地产项目风险方面,信托机构也面临诸多挑战。 在处理底层资产处置方面,上海的一位信托从业者表示,他并不乐观。

根据记者收到的一份报告,由于住房情况危急、新皇冠流行病的影响以及太阳城的危机,该项目陷入僵局,造成主要竞争者债务悬置,据该记者说,在过去两年中,与三名股东就项目重组问题反复谈判,由于项目价值不同、各方看法不同,以及截至报告日股东之间对收购条件缺乏协议,项目重组更加困难,2023年底,该项目同步编写了有关诉讼材料,并启动了与地方当局、法院等的启动沟通程序。

该项目于2021年5月设立,从2023年5月延长至2024年5月,因若干因素而延期,并将延长至2026年5月。

记者获得的关于CMW 231产品的另一份临时管理报告在处置底层资产方面也面临类似的缓慢进展。

2023年5月和8月,项目担保品之一被公开拍卖两次,但因为没有竞争对手登记参加而丢失。 2023年10月,拍卖平台披露了销售公告和对上述担保品的了解,但在销售期间没有成功交易。

报告指出,按照信托合同的约定,信托计划下的所有信托单位将延长至信托财产完全变现之日,或信托财产的现金部分尚未完全变现,足以支付预期的应支付关税和费用、费用、信托报酬和其他信托费用(不包括浮动信托赔偿金)、负债(如果有的话),而且所有信托单位根据信托文件中商定的信托收益的年回报率,可望收到信托计划结束。

在风险处置困难的情况下

房地产信托项目的风险管理问题在哪里?

信托网络研究所的研究员Kwok Ying Ju认为,提供担保品的困难是主要原因之一。 “信托公司,即使司法诉讼成功,也不能成功地执行所涉公司的全部资产。 具有多重利益,风险项目往往涉及多个信托基金、金融家、担保人等,在处置过程中需要利益平衡和协议。 市场和政策变化、市场环境变化,如房价波动、政策调整等,都可能影响风险项目处置的速度和效力。”

在实际操作层面,信托公司还涉及三方机构,通过专业机构管理几代人。

与房地产公司合作,信托公司一直以合同为基础开展工作,信用前尽职调查、前应尽职责监督、项目资产质量高、违约后风险处置相对容易、退出路线更频繁。 信托公司一直在根据项目本身的销售回报或商业价值探索房地产项目的风险处置途径,例如通过债务转换接管项目、引入第三方基金开发、将其出售给AMC或投资公司。 此外,信托公司还采取了类似的方法为困难基金供资,在对动荡企业和项目投资的模式中建立母子基金,信托计划接受有限伙伴关系的低比例,其他供资机构,如AMC公司和其他投资公司,则负责优先资助相关公司或其他第三方的项目开发。

同时,有人提到,如果项目不使用信托基金,房地产公司目前就破产,无法自救,面临取消或合并重组,甚至破产。 ”在此情况下,信托公司非常被动,没有有效的风险应对措施,唯一能够做的就是提出索赔要求,等待一个统一的解决办法。

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